房产贷款可以提前还款吗? 住房商业贷款，我应该提前还款吗？

近日，在南方各个地方传来银行利率调整的消息，其中南京个别银行首套房利率最低上浮8%，人们也开始关注沈阳房地产市场的银行利率变化。对此，笔者咨询银行及相关人士，其指出沈阳首套房房贷利率年后或有新变化。





▲图片来源于网络


Part 1

首套房房贷年后或迎调整

综合来看，沈阳各大银行首套房、二套房房贷利率与此前相比没有变化，首套房贷利率上浮10%；二套房房贷利率上浮20%，个别银行房贷利率上浮15%。但是具体还要根据个人资质的情况来看，如果购房者有购房计划，建议带齐相关资料去银行进行审查。



对于南方多地房贷利率调整的现状，笔者也进行询问沈阳各大银行的情况。对此，相关工作人员指出，年后首套房房贷利率可能会调整至上浮5%，年后二套房利率调整的可能性很低。但目前还没有接到相关的文件，届时还需要看年后的具体情况。



另外，银行相关工作人员指出，通常情况下，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等银行在利率调整上的步调一致，小型商业银行会根据自己的情况而定。





Part 2

春节假期不影响银行正常扣款

另外，近日在朋友圈中还有大量关于春节假期，购房者应该提前存款，避免产生逾期的温馨提示。



提示中指出“2月4日-10日为春节假期，为保证您在农行的贷款正常还款，避免产生逾期，影响银行征信记录，建议您提前在供款账户存入1-2期还款资金，确保正常供款，保证良好的征信记录，提升信用含金量。”



对此，笔者也咨询银行等相关机构，相关工作人员表示，贷款人的扣款不受春节假期影响，因为贷款扣款是银行系统自动形成的，扣款日期与平时一样，不会提前扣款，也不会延后扣款，但贷款人要保证扣款日当天扣款账户有足额的钱，否则会造成逾期还款。



而对于公积金还款的贷款人也会遇到同样的问题，对此，笔者也咨询沈阳住房公积金管理中心，相关工作人员也给出同样的答案。春节假期并不会影响银行系统扣款，房贷扣款也会按平时的日期进行，并不会因为春节假期而提前，为保险起见，一般情况下只要提前一天将钱存入扣款账户里就没有什么问题。



还款人也可以根据贷款银行及公积金管理中心发送的短信提示，也可以通过沈阳住房公积金管理中心相关APP上确认还贷款的时间和还款金额，提前做好还贷准备。



每逢年初或者岁尾，银行利率、银行还款都是购房者、贷款人十分关注的话题，大家应该仔细甄别信息真假，时刻关注银行信息和动态，避免不必要的损失。

使用商业贷款后，每年还能提取住房公积金还贷吗？
A:
可以。首次办理提取时需带上身份证、结婚证（未婚的需提供户口簿户主页及本人页）、还款存折、借款合同，以上材料需提供原件和复印件。

以后可每年一次或每隔几年累计提取住房公积金个人账户内的存储余额用于偿还住房贷款本息，每次提取额不得超过期间偿还的贷款本息额。职工提前偿还住房贷款的，在提前还款后1年内主借款人及其配偶可办理提取，各提取人只能提取一次该次提前还款额，提取的总金额不能超过提前偿还款。提前还款提取的时间与前次提取的间隔参照个人提取公积金还购房贷款登记卡的时间，满12个月或以上方可办理提取。办理提取时需带上身份证、还款流水单。若为提前还款，还需提供提前还款凭证。





02



Q:
装修能否提取住房公积金？
A:
装修自住住房不能提取公积金。这是由住房公积金的专用性质决定的。即住房公积金只能用于《条例》规定职工购买、建造、翻建和大修自住住房的支出上。这主要是考虑到我国经济发展水平较低，居民居住水平不高，而且有相当一部分居民没有住房或住房面积较小等因素，从住房公积金制度的互助性和保障性的特点出发，为加快解决城镇职工的基本住房问题，《条例》强调住房公积金的使用主要用于解决购买住房、建造住房等住房基本消费方面的支出，而装修、装饰作为享受性支出则不在此列。





03



Q:
户口和父母在一起，买房时能否提取父母的公积金？
A:
判断能否提取公积金的标准不是看户口在不在一起，而是看是否对房屋拥有所有权。

一般情况下，职工购买自住住房，职工本人应对房屋拥有所有权。另外，房屋一般为夫妻双方共同财产，职工的配偶对房屋也拥有所有权。因此，配偶可以提取自己的公积金。但是，这种情况下，职工的父母并不对房屋拥有所有权，即便是父母和子女的户口在一起，而且共同居住其内，也就是说父母可以使用该房屋，但不具有所有权。因此不允许提取父母的公积金。





04



Q:
除了购房、离职、退休情况可提取住房公积金外，是否还有其他情况可以提取？
A:
职工家庭发生突发事件，可以提取公积金。突发事件具体包括两类：重大疾病和不可预见的事故、灾难。

不可预见的事故、灾难是指重大的安全事故、不可抗力的自然灾害等；重大疾病种类包括：恶性肿瘤、急性心肌梗塞、脑中风后遗症、重大器官移植术或造血干细胞移植术、冠状动脉搭桥术（或称冠状动脉旁路移植术）、终末期肾病（或称慢性肾功能衰竭尿毒症期）、多个肢体缺失、急性或亚急性重症肝炎、良性脑肿瘤、慢性肝功能衰竭失代偿期、脑炎后遗症或脑膜炎后遗症、深度昏迷、双耳失聪、双目失明、瘫痪、心脏瓣膜手术、严重阿尔茨海默病、严重脑损伤、严重帕金森病、严重Ⅲ度烧伤、严重原发性肺动脉高压、严重运动神经元病、语言能力丧失、重型再生障碍性贫血、主动脉手术等25种。

发生重大疾病可提取的额度为重大疾病引起的家庭大额资金支出，且个人负担的部分。职工本人、配偶以及直系血亲可提取，提取金额合计不得超出医药费个人负担的部分。办理时需提供的资料有书面申请书，职工本人身份证、户口簿，身份关系证明，医院的诊断证明，以及医院提供的个人药费支出清单（按医保核定个人自负部分），个人承担费用的明细发票，以上资料需原件和复印件。

是否要提前还贷应视贷款人的个人情况而定，综合自身条件考量是否划算，避免因提前还贷导致自己资金运转不过来等情况出现，得不偿失。

年轻人买房，大多数人都是采用贷款买房的方式，虽然前期压力大点也无所谓，毕竟后期有经济积累，这些房贷可能就不是大问题了。当经济宽裕之后好多人都会考虑是不是要提前还款，那么提前还款合适吗？



一、房贷提前还款利息怎么算？

提前还贷是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。这种还款方式在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。

根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式：

1、等额本息计算公式

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

2、等额本金计算公式：

每月还款额＝每月本金＋每月本息；

每月本金＝本金／还款月数；

您说的提前偿还按揭贷款的还款问题，作为理财师我觉得这要看你的情况，如果你的情况允许提前还贷，那么你需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，并不是一个简单的好与不好的问题，而是看哪种方式更加适合你的情况。
　　作为理财师，我认为有三种情况，提前还贷是不明智的举动：
　　第一点、签订贷款合同本身你的优惠幅度在八折左右，那么就不必考虑提前还款，这是因为你已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
　　第二点、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　第三点、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
　　当然如果你的情况不属于上面的范畴，房贷提前也要注意下面几个特点：
　　第一、你申请的银行允许你提前还贷时间不同，这点需要注意，大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
　　第二、银行调整利息周期不同，一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。