优房智选 2019-03-31
8.1.3 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 B1 成套房屋建筑面积的测算 B1.1 成套房屋的建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。 B1.2 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。 d)内墙面装饰厚度计入使用面积。 B1.3 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 B1.4 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 B2 共有共用面积的处理和分摊公式B2.1 共有共用面积的内容 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。B2.2 共有共用面积的处理原则 a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。 b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式 按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算: δSi=K?Si K=(∑δSi)/∑Si 式中:K 为面积的分摊系数; Si ─为各单元参加分摊的建筑面积,m2; δSi一为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2; ∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和,m2; ∑Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。 B3 共有建筑面积的分摊B3.1 共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室,车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。 B3.2 共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。 B3.3 共有建筑面积的分摊方法 a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 b)商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。房屋分摊系数及使用面积比例按实际计算,无上下限规定。
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1?使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。可能很多人说这就是室内地毯面积吧，差不多，只是要将各门洞下面的部分扣除。
2?套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和，一定记住：不要乱用“使用面积”，这可能让我们无法找到它的准确定义，最好还是使用《住宅设计规范》里说的“套内使用面积”，概念明确了才容易解释。
3?套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积，很多合同里使用这个面积，但是墙体面积的测量很困难，特别是外墙，如果有保温层就更困难了。
4?公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，所谓公用部分包括的内容很多，像电梯井、楼梯、过道、门厅等等，但是有两个基本原则：第一要与房屋所在的楼座在结构上直接相连，第二要目的是为本楼服务所用。
5?分摊的公用建筑面积：各个消费者都分摊到一部分公用面积，但是这个面积是如何分摊出来的则是一个很大的问题，建设部的计算方法是这样：先计算出整栋建筑物的公用建筑面积，然后再除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。也就是说公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/?套内建筑面积之和。这还没有结束，你自己家的分摊面积就是你的套内建筑面积与分摊系数之积；另外为了叙述方面，我们将“分摊的公用建筑面积”简称为“公摊面积”。
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首先了解几个公式：
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积＝建筑面积×公摊系数
公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积
好了，解释一下上面的公式
1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。
3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。
4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
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首先了解几个公式：
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积＝建筑面积×公摊系数
公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积
好了，解释一下上面的公式
1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。
3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。
4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
