优房智选 2019-03-31
收房时面积没有像宣传中的那么大？
其原因主要归结为公摊面积。事实上，很多购房者虽然知道公摊面积一词,却并不知道公摊面积怎么算！判断自己购买的房子究竟需要承担多大的公摊,其实是可以自己加以判断的，而不是一味地听从开发商的宣传。
如今很多购房者对公摊的认识度不够,简单来说,公摊面积越小,意味着购房者需要投入的额外成本越小。而对于公摊面积来讲,户型、套内面积、公共设施的数量以及建筑本身的规模都会对公摊面积带来影响。
公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层还是高层,商品房都有所谓的公摊面积。但是对于这个面积要如何计算,很多购房者都是一头雾水。
1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。
2、管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。
3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。
4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。
5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。
6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。
7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。
8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。
9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。
除此之外，这些不会包含在公摊内：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。
优房智选 2019-03-31
商品房公摊面积主要由两部分组成：
1.电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。一般情况下，公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
开发商是不能直接测算公摊面积，必须委托给测绘部门独立测算。测绘部门向开发商出具测算报告后，开发商再告知购房者公摊比例是多少。至于具体的测算标准和明细，开发商是否公开，国家没有硬性规定。
对于公摊比例的标准，市建筑设计研究院的有关工作人员表示，目前我市只是对哪些公共空间和设施可以纳入公摊面积，进行了硬性规定，但并未强制限定房屋公摊比例的上限。一般来说，按测绘部门测算的结果，我市多层住宅的公摊比例在20%以下，小高层一般在20%左右，高层住宅更高一些。
一般情况下，住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右；多层住宅的公摊面积约10%~15%；小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平；而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多，公摊也有可能在40%以上的。从建筑形式上分，一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。在实践中，塔楼的分摊系数一般在18%~26%之间。而板楼的分摊系数则在14%~16%之间。
