以房养老国外是怎么实行的？

“以房养老”计划正式商业名称叫“住房反向抵押贷款”,出现于上世纪80年代中期,初衷是解决许多老年人空有住房却没有能力改善退休生活的现实问题。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)主导。美国国会于2005年通过法案,赋予其合法地位。该项目最大的特色是政府主导,而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保,金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款,政府就会适时介入,保证贷款正常发放。加上开展这项计划的金融机构聘请退休议员和好莱坞著名影星进行大力宣传,使这项活动的知名度大增。据统计,截止到2010年5月,参与者已有49万人。这项计划主要面向62岁以上的单身老人或夫妇,申请门槛不高,申请者只要没有积欠联邦政府任何债务,并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房,就符合条件。

“以房养老”的源起与发展
“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,也使用最多。
反向按揭最早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。
反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现,贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长,涉及金额大,借贷双方风险都很高,法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少,又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策,前期发展比较缓慢,并没有开展多少实质性的业务。
随着社会养老保障压力增大,美国政府开始关注住房反向抵押贷款,并通过了《1987国家住房法案》,按照法案规定,联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(H E C M s)。H E C M s是一种全新的产品,目标是全体老年人。为降低该产品的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上,所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务,这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年,房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化,在二级市场上出售证券化产品,这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性,减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。
此后,住房反向抵押贷款在美国大规模推广,并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行,促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。
21世纪初,美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时,美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合,使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展,贷款发行机构数量大大增加,市场日益成熟,竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据,美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个,扩增为2005年的1300多个,并且数量呈现不断上升的趋势。此后,2007年一年发放的H EC M s已达到107388份,而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

美国
“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。
1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。
2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。
3、放贷者有保险的倒按揭贷款。
住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

新加坡:
60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
美国:虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国:“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式;另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
日本:以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。
荷兰:“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

新加坡:
60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
美国:虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国:“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式;另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
日本:以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。
荷兰:“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。