房地产经营与管理与物业管理的关系

相互依赖、共存共荣的“母子关系”
——论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。
物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。
作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。
销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。
物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
2002年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。
物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。
因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。
物业管理对房地产企业的促进和推动。
它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。
第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引更多的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500%7E1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。
万科集团宣称每年贴补物业3000万说明集团强调对物业公司的服务，树名牌意识。万科物业的成绩体现在万科集团所开发的物业销售一直看好，即使在今天房地产普遍不景气的情况下，万科集团也能以较高的价格较为轻松地把房子销售出去。这一成绩很大程度上归于万科物业的品牌。万科物业与万科房产相互依托，重视品牌建设，视质量为第一生命，企业形象策划获得极大的成功，使万科房产增值，并能增加房产的竞争力。
名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚实基础。
房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985年受托管理上海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信誉。在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业绩。
第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。

物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是 房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。

房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、 保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我 国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。

经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施，使我国的房 地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。然而，传统的房地产管理体制已经不适合房地产业的发展需要，房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革，这从以下 四点可以得到说明：

第一，随着住房商品化的逐步实施，各类住宅售出后所形成的多元产权关系，使传统的 按产权、按部门以及按计划包干的维修管理办法再也不适应房地产的发展需要，而必须从体制上制订出一套新的管理办法。

第二，随着住宅私有化和酒店大厦等物业私有化程度的提高，人们对物业的维修、养护 以及安全防范等要求越来越高，越来越要求专业化的管理与服务。

第三，住宅小区建设发展如雨后春笋，如何发挥住宅小区整体功能，创造一个舒适、优 美、和谐、安全的居住环境，原有的房产管理体制和管理机构已无法适应这种需要，它要求有一个统一综合管理的机构。

第四，随着外商投资房地产的日益增多，传统落后的房地产维修管理模式已不适应现代 化楼宇维修管理的需要。外商由于担心投资房地产后很可能面临房产提前残旧的负面效果，从而失去信心，制约了房地产业的进一步发展。

一言以蔽之，房地产业的迅速发展呼唤着与之相适应的新的管理方式。而社会化和专业 化的物业管理已在国际上运行了一个多世纪。这种集管理、经营和服务于一体的物业管理方式，以其无限的生机和活力伴随中国房地产业的迅猛发展而蓬勃地发展起来了。

二、物业管理对房地产经营的影响

物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房 地产开发经营的前景。物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点：

第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环 境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得“买房等于买气受”。目前，广州市房地产投诉案例七成 以上是关于物业管理方面的。物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。

第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使 用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。

第三，有利于房地产市场的发展完善。物业管理的社会化和专业化的良性发展，是和房 地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用。

第四，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务 。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他 们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。

第五，有利于推动外向型房地产经济的发展。物业管理是加快我国房地产发展同国际接 轨的必由之路，是改善中国大陆投资条件和投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和 涉外经济发展的作用。
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参考物业管理网